Un teren se vinde, de cele mai multe ori, cu o fotografie făcută în lumina blândă de după-amiază și cu o promisiune rostită apăsat, „aici se poate construi orice”. Fotografia e reală. Promisiunea vine rareori însoțită de vreo hârtie care s-o susțină.
Certificatul de urbanism pentru informare este actul prin care primăria îți comunică oficial regimul juridic, economic și tehnic al unui teren sau al unei clădiri, adică ce se poate construi acolo, cât de mult și cu ce restricții. Îl poate cere oricine, fără proiect, și e util mai ales înainte de a cumpăra sau de a plăti un avans.
Ce spune noul Cod al urbanismului despre certificatul pentru informare
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, tratează certificatul pentru informare ca pe un tip separat de certificat de urbanism, care se eliberează oricui îl cere și descrie situația unui imobil fără să dea vreun drept de construire. Legea a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 și se aplică din 25 august 2026.
Odată cu ea au ieșit din vigoare două legi pe care s-a sprijinit urbanismul românesc vreme de decenii, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Articolul 253 din noul Cod păstrează ideea de bază: certificatul de urbanism rămâne un act de informare cu caracter obligatoriu și nu conferă dreptul de a executa lucrări. Ce s-a schimbat e felul în care această informare se împarte pe scopuri.
De la un singur certificat la cinci tipuri distincte
Cât timp a funcționat Legea nr. 50/1991, adică 35 de ani, certificatul de urbanism a fost în esență un singur act, iar scopul lui se trecea în cerere. Multe primării îl eliberau „în scop de informare” pentru cine voia doar să afle ce e voie pe o parcelă, fără să aibă încă un proiect. Noul Cod transformă această practică într-o categorie de sine stătătoare.
Legea nr. 169/2026 împarte acum certificatul în cinci tipuri. Alături de cel pentru informare stau certificatul pentru operațiuni cadastrale, cerut la dezlipiri și alipiri, și cel pentru construirea sau desființarea clădirilor și amenajărilor, pe care îl știe oricine a trecut printr-o autorizație. Celelalte două privesc lucrările inginerești, cum sunt drumurile și rețelele, respectiv construcțiile cu caracter special din sistemul de apărare și securitate națională.
Separarea are o logică simplă. Cumpărătorul care vrea să afle dacă parcela e în intravilan nu are nevoie de același document ca proprietarul care depune proiectul unei case, iar primăria nu mai e obligată să trateze cele două cereri la fel. Pentru cel care doar se interesează, drumul se scurtează, iar la nevoie un singur certificat poate acoperi mai multe scopuri deodată.
Ce înseamnă regimul juridic, economic și tehnic
Cele trei regimuri sunt, în fond, trei întrebări puse unui teren. Regimul juridic arată al cui e imobilul și ce îl apasă. Acolo găsești drepturile înscrise în cartea funciară, afli dacă parcela e în intravilan sau în extravilan și vezi dacă o ating servituți, zone protejate ori interdicții de construire. Regimul economic spune la ce poate fi folosit terenul, adică ce funcțiuni acceptă zona și pe care le exclude.
Regimul tehnic e partea pe care arhitecții o citesc cu creionul în mână. Aici afli ce documentație de urbanism se aplică și în ce unitate teritorială de referință (UTR) intră parcela. Tot aici apar procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare a terenului (CUT), alături de regimul de înălțime, de retragerile față de stradă și de vecini și de condițiile de acces și de racordare la utilități. Dacă vei construi vreodată ceva acolo, în rândurile astea se hotărăște cât de mare poate fi.
Când ceri certificatul de urbanism pentru informare
Certificatul pentru informare se cere înaintea oricărei decizii care depinde de ce se poate face pe un imobil, iar momentul clasic e cel dinaintea cumpărării unui teren, înainte de antecontract și de avans. Îl mai ceri când ai moștenit o proprietate, când vrei să afli ce s-ar putea ridica pe parcela vecină sau când ai o idee de proiect și vrei să vezi dacă are sens să mergi mai departe.
Înainte de avans, nu după el
Scena o recunoaște oricine a căutat vreodată un teren. Vânzătorul se grăbește, iar agentul are „încă doi clienți foarte interesați”. Tu vezi deja, cu ochii minții, colțul în care ar sta terasa, iar cererea unui certificat pare o formalitate care strică tot ritmul.
Tocmai atunci contează cel mai mult. Un avans plătit pentru un teren aflat sub o interdicție temporară de construire, sau într-o zonă în care trebuie aprobat mai întâi un plan urbanistic zonal (PUZ), înseamnă bani blocați, uneori chiar pierduți, după cum a fost scris antecontractul. Câteva zile lucrătoare de așteptare sunt un preț mic pe lângă asta.
Dacă vânzătorul nu vrea să aștepte, poți discuta cu notarul o clauză prin care avansul se returnează în cazul în care certificatul arată altceva decât ți s-a promis. Clauza nu rezolvă totul. Reacția vânzătorului la o asemenea propunere îți spune, în schimb, destul de multe despre cât de sigur e pe ce vinde.
Când ai moștenit un teren și nu știi exact ce ai
Moștenirile vin adesea cu terenuri despre care familia știe doar povestea. Faptul că „acolo bunicul voia să facă o casă” nu spune nimic despre ce permite astăzi Planul Urbanistic General (PUG) al localității. Certificatul pentru informare îți spune limpede dacă parcela e construibilă și ce restricții o afectează.
Informația asta schimbă direct valoarea proprietății. Un teren de 800 de metri pătrați în intravilan, cu acces la drum și fără restricții, e cu totul alt bun decât unul de aceeași suprafață aflat într-o zonă verde sau sub o linie electrică de înaltă tensiune. Înainte să stabilești un preț ori să împarți terenul între frați, e bine să știi exact ce ai în mână.
Dacă împărțirea înseamnă dezmembrarea parcelei, informarea nu mai ajunge. Pentru dezlipiri și alipiri, Codul cere certificatul pentru operațiuni cadastrale, iar operațiunile și actele făcute fără el sunt lovite de nulitate absolută. Sancțiunea e severă, așa că ține-o minte înainte să programezi semnătura la notar.
Când vrei să afli ce se poate ridica lângă tine
Aici e un detaliu care îi surprinde pe mulți. Potrivit articolului 254 din Legea nr. 169/2026, certificatul pentru informare se eliberează la cererea oricărei persoane interesate, fie că e proprietar sau nu, iar pentru același imobil se pot emite oricâte certificate, cu conținut identic. Poți afla, așadar, ce se poate construi pe terenul gol din spatele casei tale fără să ceri voie nimănui.
Folosul e cât se poate de concret. Dacă ai cumpărat o casă pentru liniștea de la marginea orașului, e bine să știi dacă parcela de alături permite locuințe individuale sau o clădire cu patru etaje. Ce faci cu informația ține de tine, dar măcar nu te mai trezește din somn primul excavator.
Când proiectul e încă o idee pe un șervețel
Mulți ajung la arhitect cu un teren și cu o schiță vagă. Un certificat pentru informare adus la prima discuție scurtează mult drumul, pentru că arhitectul vede din start indicatorii urbanistici și dacă e nevoie de un PUZ sau de un proiect urbanistic de detaliu (PUD), cum se numește acum fostul plan urbanistic de detaliu. Afli astfel, înainte să plătești un concept, dacă o casă pe un singur nivel de 200 de metri pătrați încape pe parcelă.
Certificatul e doar prima verigă dintr-un lanț destul de lung, care trece prin proiectare, avize, autorizație și șantier. Cine vrea să vadă cum se leagă aceste etape între ele găsește firul complet în materialul despre cum construiești o casă în 2026, ghid SpinMag.org, care pornește exact de unde certificatul pentru informare își încheie treaba.
Prin ce se deosebește de certificatul pentru construire
Certificatul pentru informare descrie ce e voie pe un imobil, în timp ce certificatul pentru construire pornește de la un proiect anume și stabilește condițiile, studiile și avizele necesare pentru autorizație. Primul îl poate cere oricine, al doilea doar titularul unui drept real asupra imobilului.
Diferențele se văd și în termene. Legea nr. 169/2026 fixează pentru certificatul de informare un termen de cel mult 5 zile lucrătoare acolo unde primăria are un sistem informatic funcțional și de 10 zile lucrătoare până la implementarea acestuia, în vreme ce certificatul pentru construirea sau desființarea clădirilor se emite în 15 zile lucrătoare. Pentru acesta din urmă, pe lângă extrasul de carte funciară actualizat, depui un plan de situație cu amprenta la sol a construcției și o scurtă descriere a investiției.
Valabilitatea și data emiterii
Legea nr. 169/2026 spune clar cât ține certificatul pentru construire. Emitentul stabilește o valabilitate între 12 și 36 de luni, în funcție de complexitatea investiției și de caracteristicile zonei, iar certificatul se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 24 de luni. Pentru certificatul de informare, legea nu fixează un asemenea interval, așa că documentul funcționează mai degrabă ca o fotografie a situației de la data emiterii.
Consecința practică e simplă și prefer s-o spun direct. Un certificat de informare vechi de un an poate fi depășit dacă între timp s-a aprobat un PUZ în zonă sau s-a actualizat PUG-ul. Unele primării înscriu totuși un termen în act, așa că te uiți întâi la dată și la mențiunile despre valabilitate, abia apoi la conținut.
Ce nu îți spune un certificat pentru informare
Certificatul pentru informare nu îți dă lista completă a avizelor pentru o casă anume, pentru că nu analizează un proiect concret. Nu ține locul extrasului de carte funciară, care arată proprietarul înscris și sarcinile de pe imobil, și nu te apără de modificările ulterioare ale documentațiilor de urbanism.
Nici dosarul pentru autorizația de construire nu se poate depune cu el. Acolo e nevoie de certificatul pentru construire, cerut direct sau prin arhitect, cu scopul investiției descris, iar avizele pornesc abia de la acesta. Ordinea pare birocratică, dar e singura care nu te trimite de două ori pe același drum.
Ce acte îți trebuie și cum depui cererea
Pentru certificatul de informare depui o cerere-tip la primăria pe raza căreia se află imobilul, identifici imobilul prin numărul cadastral și plătești taxa stabilită de consiliul local. Dacă imobilul nu apare în sistemul integrat de cadastru și carte funciară e-Terra, atașezi un plan de încadrare în zonă în sistemul de coordonate Stereo 70, obținut de la oficiul de cadastru din rețeaua Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Mai e o situație de luat în calcul, cea în care imobilul e înscris, dar datele cadastrale nu sunt actualizate. Atunci ți se cere și un extras de carte funciară nu mai vechi de 30 de zile, potrivit aceluiași articol 254. Formularele-tip publicate pe portalul legislativ al Ministerului Justiției la intrarea în vigoare a Codului conțin o cerere separată pentru certificatul de urbanism de informare, deci nu mai completezi un formular comun pe care bifezi scopul.
Certificatul îl emite, de regulă, primarul localității în care se află imobilul. Acolo unde primăria nu are o structură de specialitate în urbanism, competența poate trece la președintele consiliului județean.
Online sau la ghișeu
Noul Cod al urbanismului prevede că certificatul se emite și se comunică în format scris sau digital, la alegerea ta, iar cererea poate fi formulată printr-o aplicație informatică. Unde primăria are un sistem funcțional, certificatul pentru informare se poate genera automat, cu sigiliu electronic. La nivel național, Legea nr. 169/2026 creează și un Ghișeu unic național pentru cererile de informare urbanistică și de autorizare, a cărui punere în funcțiune e etapizată pe cinci ani de la publicarea Codului.
Realitatea de la ghișeu nu se schimbă însă peste noapte. Autoritățile locale au termen până la 31 decembrie 2026 să își actualizeze regulamentele și procedurile, iar până atunci practica poate diferi de la o primărie la alta. Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) a început în septembrie 2026 să publice clarificări de aplicare pe pagina dedicată Codului. Un telefon dat înainte la compartimentul de urbanism rămâne totuși cea mai sigură cale de a nu face un drum degeaba.
Cât costă certificatul pentru informare
Taxa pentru certificatul de urbanism e mică și se calculează pe tranșe de suprafață. Codul fiscal, adoptat prin Legea nr. 227/2015, stabilește la articolul 474 limite de bază pentru mediul urban care încep de la o sumă între 5 și 6 lei pentru terenurile de până la 150 de metri pătrați. Pentru suprafețele între 751 și 1.000 de metri pătrați, plafonul de bază ajunge la o sumă între 12 și 14 lei, iar peste 1.000 de metri pătrați se adaugă 0,01 lei pentru fiecare metru pătrat în plus.
În mediul rural taxa e la jumătate față de oraș, iar prelungirea unui certificat costă 30% din taxa inițială. Consiliile locale indexează anual aceste sume, deci cifra de la ghișeu va fi ceva mai mare decât cea din lege și va diferi de la o localitate la alta. Oricum ai lua-o, vorbim de câțiva lei sau de câteva zeci de lei, mai puțin decât un drum cu taxiul până la terenul pe care vrei să-l cumperi.
Cum citești certificatul primit
Un certificat de urbanism pentru informare se citește în ordinea în care e construit, întâi regimul juridic, apoi cel economic și abia la final cel tehnic, împreună cu mențiunile despre documentații și restricții. Ordinea contează, pentru că o problemă juridică face inutil orice calcul pe indicatori.
Un exemplu de calcul pe o parcelă obișnuită
Să luăm un teren de 600 de metri pătrați, în intravilan, pentru care certificatul indică un POT maxim de 35% și un CUT maxim de 0,9. POT-ul îți spune că amprenta casei la sol poate ajunge la cel mult 210 metri pătrați. CUT-ul limitează suprafața desfășurată a tuturor nivelurilor la 540 de metri pătrați.
Pentru o familie care vrea o casă de 180 de metri pătrați pe parter și etaj, cifrele sunt generoase. Cine visează însă o casă pe un singur nivel de 250 de metri pătrați dă de problemă înainte de prima linie trasă pe planșă. Afli asta în cel mult zece zile lucrătoare, nu după trei luni de proiectare.
Chiar și definiția POT are nevoie de atenție. O analiză publicată pe JURIDICE.ro a semnalat că definiția din anexa nr. 1 a Codului poate fi citită în două feluri, pentru că lista suprafețelor care intră sau nu în calcul e formulată ambiguu. Până la o clarificare oficială, reperul sigur rămâne valoarea înscrisă în certificat, nu calculul făcut acasă pe colțul unei foi.
Semnalele care ar trebui să te oprească
Mențiunea că zona necesită PUZ înseamnă o procedură întreagă, cu aviz de inițiere, studii, avizări și vot în consiliul local, adică luni de așteptare și costuri pe care probabil nu le-ai pus în buget. O interdicție temporară de construire poate bloca orice proiect până la aprobarea unei documentații noi. Zonele de protecție din jurul unui monument istoric sau al unei rețele electrice aduc avize suplimentare și uneori micșorează suprafața pe care poți construi.
Terenul din extravilan e o poveste separată. Pe el nu poți autoriza o locuință fără ca parcela să fie introdusă mai întâi în intravilan, printr-un PUZ, iar de la 25 august 2026, în afara zonelor de urbanizare stabilite prin PUG, extinderea intravilanului poate fi inițiată doar de primărie. Dacă certificatul scrie „extravilan”, prețul cerut ar trebui să semene cu cel al unui teren agricol, nu cu al unei parcele pentru casă.
Când ai nevoie de o a doua pereche de ochi
Dacă certificatul conține termeni pe care nu îi înțelegi, un arhitect cu drept de semnătură, membru al Ordinului Arhitecților din România (OAR), îl poate citi împreună cu tine și îți poate explica ce înseamnă pentru proiectul tău. Consultația costă mult mai puțin decât o greșeală pe un teren de câteva zeci de mii de euro. Iar dacă observi o neconcordanță factuală, cum ar fi un număr cadastral greșit sau o adresă care nu corespunde, o semnalezi imediat, în scris, autorității care a emis actul.
Greșelile care se repetă de la un teren la altul
Cea mai frecventă greșeală legată de certificatul pentru informare este cererea tipului greșit de certificat, iar imediat după ea vine încrederea oarbă într-un document vechi. Amândouă costă timp, iar a doua poate costa și bani.
Primul caz arată cam așa. Omul cere un certificat de informare, pleacă liniștit la arhitect și abia acolo află că a pornit cu actul greșit. Nu e o tragedie, dar se pierd câteva săptămâni, iar taxa se plătește încă o dată.
Al doilea caz e mai perfid. Certificatele emise înainte de 25 august 2026 rămân valabile până la expirarea termenului înscris în ele, potrivit dispozițiilor tranzitorii din articolul 582 al Codului, dar asta nu înseamnă că descriu regulile de azi. Un document de acum doi ani, fluturat de vânzător ca dovadă că „totul e în regulă”, spune doar ce era în regulă acum doi ani.
Mai e o confuzie, poate cea mai scumpă. Certificatul, oricât de favorabil, nu îți dă dreptul să sapi fundația, iar potrivit noului Cod amenzile pentru construcțiile ridicate fără autorizație pornesc de la 50.000 de lei. Între „primăria mi-a dat certificatul” și „pot începe” stau un proiect și o autorizație, cu avizele de rigoare între ele.
Ce arată cifrele despre drumul de la teren la autorizație
Datele oficiale arată că în România se eliberează anual zeci de mii de autorizații de construire pentru locuințe, iar în spatele fiecăreia se află cel puțin un certificat de urbanism. Potrivit Institutului Național de Statistică (INS), în 2025 s-au eliberat 37.252 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 4,4% mai multe decât în 2024.
Anul acesta ritmul s-a schimbat. Tot potrivit INS, în iulie 2026 s-au eliberat 2.909 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 20,8% mai puține decât în iulie 2025, iar 67,9% dintre ele au fost pentru mediul rural. Datele pentru lunile de după 25 august, când a intrat în vigoare Codul, nu apăruseră încă la data acestei actualizări, așa că efectul noilor reguli rămâne de văzut.
Ponderea satelor spune ceva și despre certificatul pentru informare. La țară, terenul se cumpără des de la un vecin sau de la o rudă, pe încredere și cu puține hârtii pe masă. Tocmai acolo certificatul e cea mai ieftină asigurare pe care o ai, pentru că taxa e la jumătate față de oraș, iar răspunsul vine în scris, de la primărie.
Cum arată certificatul de informare în alte țări
Franța are varianta cea mai apropiată de a noastră, iar comparația spune multe. Codul urbanismului francez (Code de l’urbanisme, articolul L410-1) distinge între un certificat de informare, care indică regulile aplicabile unui teren, și unul operațional, care arată dacă terenul poate fi folosit pentru o operațiune anume, de pildă o casă.
Diferența de fond ține de protecție. În Franța, dacă depui o cerere de autorizare în cel mult 18 luni de la eliberarea certificatului, regulile de urbanism din certificat nu mai pot fi schimbate în defavoarea ta, cu excepția celor privind securitatea și salubritatea publică. La noi, certificatul pentru informare ajută la verificare, dar nu rezervă un drept de construire, așa că prudența rămâne în sarcina cumpărătorului.
Deosebirea ține mai mult de filozofie decât de calitate. Sistemul francez tratează certificatul ca pe o mică promisiune a administrației, cel românesc îl vede ca pe o fotografie. Ambele funcționează, cu condiția să știi pe care dintre ele o ții în mână.
Ce urmează după ce ai certificatul în mână
După certificatul pentru informare vine decizia, iar dacă decizia e să cumperi și să construiești, drumul continuă cu certificatul pentru construire, proiectul și autorizația. Cele două certificate rămân acte separate, iar primul îți dă doar datele cu care îl ceri pe al doilea în cunoștință de cauză.
Urmează lucrul cu arhitectul și avizele cerute prin certificatul pentru construire. Documentația tehnică se numește acum proiect pentru autorizarea construirii (PAC), în locul fostei documentații tehnice pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC). Pentru avize, Codul introduce o comisie de acord unic, pe care administrațiile județene și municipale trebuie să o organizeze, iar folosirea ei rămâne la alegerea ta. Unde primăria are sistemul informatic pus la punct, o parte din drumuri se mută de acum online.
SpinMag.org, revistă online generalistă scrisă în limba română pentru cititorii din România, publică explicații practice despre casă și construcții, iar seria dedicată construcției unei case urmărește pe rând fiecare dintre acești pași.
Dintre toate actele de pe acest drum, certificatul pentru informare e cel mai ieftin și cel mai rapid de obținut. E, în schimb, și cel mai ușor de sărit, de obicei exact în săptămâna în care ar fi contat cel mai mult. Dacă ai un teren în vizor, cererea asta vine înaintea oricărei discuții despre preț.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu certificatul pentru informare la cumpărarea unui teren?
În regula generală, nu. Pentru o vânzare obișnuită, fără dezmembrare sau alipire, noul Cod nu condiționează actul notarial de un certificat de urbanism, deci tranzacția se poate încheia și fără el. Întreabă totuși notarul ce acte cere în cazul tău și folosește certificatul ca verificare proprie, înainte de semnătură.
Poate cere certificatul o firmă sau un agent imobiliar?
Da. Legea nr. 169/2026 vorbește despre orice persoană interesată, iar formularea acoperă și persoanele juridice. Un cumpărător poate depune cererea singur sau o poate lăsa în grija agentului, dar e mai sigur să citești chiar documentul emis de primărie, în locul unui rezumat transmis de altcineva.
Îmi arată certificatul dacă terenul are ipotecă sau datorii?
Nu. Ipotecile și celelalte sarcini se văd în extrasul de carte funciară, iar datoriile la bugetul local apar în certificatul de atestare fiscală eliberat de primărie. Certificatul de urbanism vorbește despre ce se poate construi, nu despre ce datorează proprietarul.
Îmi spune certificatul dacă terenul e inundabil sau are risc de alunecări?
Uneori. Dacă documentațiile de urbanism ale localității delimitează zone cu risc de inundații sau de alunecări de teren și parcela intră într-una dintre ele, restricțiile apar în certificat. Lipsa unei astfel de mențiuni nu garantează însă că terenul e stabil, iar proiectul unei case se face oricum pe baza unui studiu geotehnic.
Pot afla regimul unui teren online, înainte să depun cererea?
În multe localități, da, cel puțin orientativ. Unele primării publică PUG-ul și regulamentul local de urbanism pe site, uneori și pe hărți interactive, unde îți poți căuta parcela. Ce vezi acolo te ajută să-ți faci o idee, dar nu are valoarea unui act emis și nu reflectă întotdeauna modificările recente aduse prin PUZ-uri.
Ce fac dacă primăria nu emite certificatul în termen?
Primul pas e o sesizare scrisă, înregistrată, adresată primarului, în care amintești termenul prevăzut de lege. Dacă nici așa nu primești răspuns, Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 tratează nesoluționarea în termen a unei cereri ca pe o situație care poate fi dusă în instanță. Pentru un document de câțiva lei, calea asta e rareori pe măsura efortului, așa că de obicei un telefon insistent la compartimentul de urbanism rezolvă mai repede lucrurile.
Pot cere un singur certificat pentru mai multe terenuri?
Da. Noul Cod permite emiterea unui certificat pentru mai multe imobile și chiar pentru mai multe scopuri deodată. Varianta e utilă când compari două parcele din aceeași zonă, însă întreabă la primărie cum se calculează taxa în acest caz.
Pot cere certificatul pentru o casă deja construită?
Da. Legea vorbește despre imobile, iar un imobil înseamnă teren cu sau fără construcții. Pentru o casă veche pe care vrei s-o cumperi și s-o extinzi, certificatul îți arată dacă mai ai loc de extindere în limitele POT și CUT sau dacă zona e protejată.
