E un moment foarte specific, aproape amuzant, când îți dai seama că visul tău cu balconul acela mare și lumina de dimineață se sprijină, de fapt, pe un procent. Nu pe emoție, nu pe planuri, nu pe promisiunea aceea clasică de cuplu, „ne descurcăm noi”.
Pe un procent rece, corect, calculat fără poezie, pe care brokerul îl numește grad maxim de îndatorare. Și, dacă ești ca majoritatea oamenilor, prima reacție e să ridici din umeri și să spui ceva de genul: ok, dar cine hotărăște procentul ăsta și cum ajunge el să-mi spună mie cât pot să plătesc?
Ce este gradul de îndatorare, fără să-l facem să sune ca un examen
Gradul de îndatorare e felul în care banca, prin broker sau direct, se uită la viața ta financiară și întreabă, destul de pragmatic, cât din venitul tău lunar poate pleca constant către rate fără să te lase fără aer. E un filtru de siguranță. Pentru bancă, fiindcă vrea să-și primească banii înapoi, fără surprize. Pentru tine, fiindcă nimeni nu-și dorește să-și trăiască anii buni cu nodul în gât, numărând zilele până la scadență.
Dacă îl spui pe românește, e un raport: totalul obligațiilor lunare împărțit la venitul net pe care banca îl consideră eligibil. Și aici apare prima mică lovitură de realitate: venitul eligibil nu e întotdeauna identic cu cifra pe care o vezi în aplicația de salariu. Uneori e mai mic, tocmai pentru că banca se uită la stabilitate, la cât de sigur e că banii aceia vor exista și luna viitoare, și anul viitor, nu doar într-o perioadă bună.
Cine calculează, de fapt, și pe ce reguli se sprijină brokerul
Brokerul nu inventează formula și nici nu îți face un favor când îți spune că te încadrezi sau nu. El lucrează între tine și bancă, cu regulile băncilor și cu limitele impuse de BNR prin cadrul de creditare. În România, în mod obișnuit, gradul total de îndatorare se învârte în jurul plafonului de 40% pentru creditele în lei. Pentru prima locuință cumpărată ca locuință de domiciliu există o limită mai permisivă, până la 45%. Iar când intră în discuție credite în valută sau indexate la valută, fără venituri în aceeași monedă, regulile devin mai stricte, dintr-un motiv simplu: cursul și dobânzile pot mușca exact când nu te aștepți.
Mai există și excepții. Se vorbește mai puțin despre ele, fiindcă nu sunt un drept automat, ci mai degrabă o fereastră mică, pe care unele bănci o folosesc pentru o parte limitată din creditele nou acordate, în anumite condiții. Brokerul știe aceste nuanțe, dar un broker bun nu le vinde ca pe un truc de culise, ci ca pe o posibilitate rară, care trebuie tratată cu cap.
Formula simplă și partea care complică totul
În teorie, formula e aproape copilărească: ratele tale lunare totale împărțite la venitul net eligibil. În practică, fiecare cuvânt din propoziția asta are margini ascuțite.
Ce intră în ratele totale, chiar dacă tu nu le numești rate
Aici se adună aproape orice angajament financiar care se repetă lunar și poate apărea în baza de date a sistemului bancar. Un credit de nevoi personale, un leasing, un credit auto, un descoperit de cont care se folosește des, un card de credit cu limită mare, o finanțare luată printr-un IFN, toate pot trage în jos spațiul tău de manevră. Și e genul de detaliu care te prinde nepregătit: la facilitățile de tip revolving, banca nu se uită la cât plătești tu într-o lună liniștită, ci la un minim calculat din limita acordată. În normele BNR, suma luată în calcul pentru revolving nu poate fi mai mică de 3% din plafonul facilității.
Imaginează-ți un card de credit cu limită de 10.000 lei. Tu poate îl ții „pentru orice eventualitate” și îl folosești rar. Banca însă se gândește altfel: în cea mai simplă lume posibilă, omul acesta ar putea consuma limita, iar noi trebuie să presupunem un minim de plată lunar. Și atunci, acel 3% devine o rată imaginară, dar foarte reală în calcul.
Ce intră în venitul eligibil și de ce uneori e mai mic decât speri
În partea de venit, brokerul încearcă să pună în dosar tot ce e stabil și demonstrabil. Banca, la rândul ei, trece fiecare sursă prin filtrul ei. Salariul pe contract pe durată nedeterminată e, de obicei, cel mai ușor de acceptat și cel mai puțin „tuns” prin coeficienți. În schimb, tot ce fluctuează, fie că vorbim de bonusuri, ore suplimentare, diurne, activități independente, chirii sau dividende, poate fi ajustat. Nu fiindcă banca ar avea ceva personal cu tine, ci fiindcă se uită la probabilitate: cât de probabil e să existe și peste un an?
Și mai e ceva, spus pe șleau, fără ambalaj: banca preferă venituri care se văd fiscal și pot fi dovedite. De aceea ți se cer adeverințe, extrase, uneori istoricul de încasări. De aceea brokerul îți tot cere acte și încă o hârtie, și încă una. Știu, e obositor. Dar e parte din mecanismul care, până la urmă, decide dacă ușa se deschide.
Cum arată calculul într-un exemplu cu cifre rotunde
Să zicem că ai un venit net lunar de 7.000 lei. Dacă vorbim de un credit în lei și de plafonul obișnuit de 40%, atunci totalul ratelor tale lunare, după aprobarea creditului, ar trebui să fie maximum 2.800 lei. E matematică simplă: 7.000 înmulțit cu 0,40.
Acum pune lângă asta viața reală. Ai deja un credit de nevoi personale cu rată de 500 lei. Mai ai și un card de credit cu limită 10.000 lei, iar banca ia în calcul minimul de 3% din limită, adică 300 lei. Dintr-odată, obligațiile lunare „văzute” de bancă ajung la 800 lei, chiar dacă tu simți că, în unele luni, te descurci mai lejer.
Plafonul tău total rămâne 2.800 lei. Dacă scazi cei 800 lei deja existenți, îți rămâne un spațiu de aproximativ 2.000 lei pentru rata noului credit ipotecar. Asta e, în esență, răspunsul la întrebarea „cât îmi permite gradul de îndatorare”. Nu e o promisiune de sumă, e o limită de respirație.
De ce brokerul îți vorbește despre dobânzi ca și cum ar schimba vremea
Dacă dobânda e variabilă, discuția despre gradul de îndatorare nu se rezumă la rata de azi. Băncile au politici de prudență și se uită la riscul ca dobânda să crească. Chiar și când ratele par blânde, pe o perioadă de ani buni pot apărea suișuri. Un broker bun îți spune asta fără panică, dar și fără să te adoarmă: uite, chiar dacă acum te încadrezi, hai să vedem dacă te-ai descurca și dacă rata ar urca.
În unele politici de creditare apare ideea de test de stres, un exercițiu controlat de imaginație, în care banca verifică dacă bugetul tău nu se rupe la primul hop. Nu e un scenariu apocaliptic, e o frână de siguranță. Practic, banca poate calcula o rată posibilă, mai mare decât cea de pornire, tocmai ca să vadă dacă ai încă loc să trăiești normal.
De ce întrebările par indiscrete și totuși sunt utile
Brokerul te va întreba și despre lucruri pe care tu nu le pui în sertarul „datorii”. Despre copii, despre alte obligații, despre chirie, despre pensii alimentare, despre ce iese lunar din buzunar într-un mod predictibil. Uneori pare intruziv, dar, în realitate, sunt exact angajamentele care îți pot strânge bugetul. Dacă ai o pensie alimentară stabilă, ea contează. Dacă ai un telefon luat în rate și apare ca finanțare, contează și el.
Apoi vine partea cu istoricul de plată. Nu e un roman moral despre cine ești tu ca om, e o verificare de comportament: ai plătit la timp, ai avut întârzieri, ai avut restanțe. Uneori, un grad de îndatorare „în limite” nu e suficient dacă istoricul e pătat. La fel cum, uneori, profilul general solid poate face ca banca să te privească mai relaxat, chiar dacă te apropii de limită.
Unde intră brokerul în poveste și de ce, uneori, îți dă senzația că îți ține spatele
Brokerul bun face două lucruri care nu se văd din prima. Pe de o parte, îți traduce regulile bancare în limbaj normal, fără să te facă să te simți mic. Pe de altă parte, îți arată ce pârghii ai înainte să depui dosarul, adică înainte să te lovești de un „nu” sec.
Uneori pârghia e banală și chiar te enervează că n-ai văzut-o singur: dacă închizi un credit mic sau scazi o limită de card, în calcul se eliberează spațiu. Alteori e vorba de a aduce un coplătitor, de a consolida venitul eligibil sau de a alege o perioadă de creditare care îți așază rata într-un loc respirabil. Nu e magie, e alinierea cifrelor cu viața, cu toate micile ei zgomote.
Dacă vrei o primă imagine rapidă, fără să-ți faci singur tabele și calcule, poți să te joci puțin cu un simulator credit ipotecar și să vezi cum se mișcă rata atunci când schimbi venitul, avansul sau perioada. Nu îți va spune tot ce știe o bancă, dar îți dă acel „aha” inițial, când începi să înțelegi proporțiile.
Mic detaliu care schimbă mult: prima locuință și pragul de 45%
Când e vorba de prima locuință, pragul mai ridicat pare, la prima vedere, o invitație să împingi cât mai mult. Eu aș fi atent aici. Un prag de 45% poate însemna că aproape jumătate din venitul tău pleacă în rate. Pentru un venit mare, stabil, cu rezerve, poate fi gestionabil. Pentru un venit care abia își ține echilibrul, poate fi sufocant, iar asta se simte repede, în lunile cu cheltuieli neprevăzute.
În mod ideal, brokerul nu te împinge spre limita maximă doar fiindcă se poate. Te întreabă și despre confortul tău lunar, despre stilul tău de viață, despre cât de mult îți place să ai o plasă de siguranță. Pentru că matematica aprobării nu e același lucru cu matematica liniștii.
Când înțelegi cum îți calculează brokerul gradul maxim de îndatorare, se întâmplă ceva neașteptat: nu te mai simți evaluat, te simți informat. În loc să trăiești procesul ca pe o ușă păzită de formule, începi să-l vezi ca pe un drum cu indicatoare. Știi ce te ajută, știi ce te încurcă și, poate cel mai important, știi unde e loc de ajustare, fără să te minți.
Iar asta, sincer, e genul de claritate care îți prinde bine nu doar pentru un credit, ci și pentru felul în care îți așezi viața. Cu un procent în minte, da, dar și cu o respirație mai calmă în piept.
